教育行政处罚暂行实施办法

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江苏省无锡市人大常委会


无锡市第十四届人民代表大会常务委员会公告第20号



　　《无锡市土地登记条例》已由无锡市第十四届人民代表大会常务委员会第二十八次会议于2011年6月29日制定，经江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议于2011年7月16日批准，现予公布，自2011年10月1日起施行。


　　　　　　　　　　　　　 　　　　　2011年7月16日


无锡市土地登记条例


　　（2011年6月29日无锡市第十四届人民代表大会常务委员会第二十八次会议制定

　2011年7月16日江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议批准）



第一章　总　则

　　第一条 为了规范土地登记行为，保护土地权利人的合法权益，维护土地交易安全，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
　　第二条 自然人、法人和其他组织在本市行政区域内的土地权利登记，适用本条例。
　　第三条 本条例所称土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律、法规规定需要登记的其他土地权利，记载于土地登记簿公示的行为。
　　前款规定的国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权。
　　第四条 土地登记实行属地登记原则。
　　土地所有权、土地使用权证书，由市、县级市人民政府核发。市辖区内的集体土地所有权、集体土地使用权证书，可以由区人民政府核发。
　　第五条 市、县级市国土资源行政管理部门是本行政区域内土地登记主管部门，负责土地权利登记，并核发土地抵押权、地役权等土地他项权利证明书。
　　市国土资源行政管理部门的派出机构按照规定的职责，负责土地登记的有关工作。
　　第六条 市、县级市国土资源行政管理部门应当遵循公开、便民、规范、高效的原则，建立健全土地登记信息系统。
　　土地登记形成的资料，由国土资源行政管理部门负责管理，保障资料信息安全，并按照土地登记资料公开查询的有关规定，为土地权利人、利害关系人和有关国家机关等提供查询服务。
　　第七条 市国土资源行政管理部门应当依据本条例制定土地登记技术规范，并向社会公布。
　　第八条 土地登记人员应当具备与其岗位相适应的专业知识。从事土地权属审核和登记审查的工作人员，应当持有国务院国土资源行政管理部门颁发的土地登记上岗证书。
　　第九条 规范土地登记代理行为，促进土地登记代理市场健康有序发展。
　　土地登记代理机构应当依法取得相应资质，并在其业务范围内从事土地登记代理业务。

第二章　一般规定

　　第十条 土地登记类型包括总登记、初始登记、变更登记、注销登记、其他登记等。
　　前款规定的土地总登记按照国家有关规定执行;其他登记包括更正登记、异议登记、预告登记、查封登记、撤销登记。
　　第十一条 土地以宗地为基本单元进行登记。
　　宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。
　　两个以上土地权利人共同拥有一宗土地的所有权或者使用权的，为共有宗地。共有宗地分为按份共有和共同共有。
　　第十二条 土地登记应当依照申请进行，但法律、法规另有规定的除外。
　　土地登记的一般程序为：申请、受理、审核、登记、核发或者注销土地权利证书。
　　第十三条 申请人申请土地登记，应当提交下列材料：
　　（一）土地登记申请书；
　　（二）申请人身份证明材料；
　　（三）土地权属来源证明；
　　（四）地上附着物权属证明；
　　（五）依法完税或者减免税凭证；
　　（六）涉及地籍调查的，还应当提交地籍调查成果资料；
　　（七）法律、法规和土地登记技术规范规定的其他材料。
　　第十四条 申请人申请土地登记提交的材料和反映的情况应当真实，并对真实性负责。
　　申请登记材料应当提供原件；不能提供原件的，应当提交经有权机关确认与原件一致的复印件。
　　申请材料是外文的，应当提交中文译本。外文材料与中文译本内容不一致的，以中文译本为准。
　　第十五条 申请人申请下列土地登记前，应当进行地籍调查：
　　（一）集体土地所有权初始登记；
　　（二）集体土地使用权初始登记；
　　（三）国有土地使用权初始登记；
　　（四）宗地范围变化的其他登记。
　　地籍调查成果应当符合有关地籍调查规范和数据建库要求。
　　第十六条 申请人可以委托有资质的专业技术单位对本条例第十五条规定的土地进行地籍调查，相邻利害关系人应当予以配合。
　　相邻利害关系人无正当理由不配合的，可以根据有关地籍资料、现状界址及当事人指认的土地权属界线等形成地籍调查结果。国土资源行政管理部门确认地籍调查结果后，书面通知相邻利害关系人。相邻利害关系人自收到通知之日起十五日内未提出异议的，地籍调查结果生效；提出异议的，依照土地管理法律、法规和国家有关规定处理。
　　第十七条 委托代理人申请土地登记的，应当提交授权委托书和代理人身份证明等材料。
　　代理境外申请人申请土地登记的，授权委托书和申请人身份证明应当经依法公证或者认证。
　　未成年人的土地权利，应当由其监护人代为申请登记。申请办理未成年人土地登记的，应当提交监护人身份证明材料。
　　第十八条 国土资源行政管理部门对土地登记申请材料应当当场接收，并出具收件凭证。
　　申请材料不齐全或者不符合法定形式的，国土资源行政管理部门应当当场或者在五日内一次性书面告知申请人需要补正的全部内容。没有要求补正的，出具收件凭证之日即为受理日。
　　第十九条 国土资源行政管理部门受理土地登记申请后，应当对土地登记申请进行审核，必要时，可以就有关登记事项向申请人询问，也可以对申请登记的土地进行实地查看。
　　第二十条 国土资源行政管理部门应当对受理的土地登记申请进行审查，并按照下列规定办理登记手续：
　　（一）根据对土地登记申请的审核结果，以宗地为单位填写土地登记簿；
　　（二）根据土地登记簿的相关内容，以权利人为单位填写土地归户卡；
　　（三）根据土地登记簿的相关内容，以宗地为单位填写土地权利证书。对共有宗地的，应当为两个以上土地权利人分别填写土地权利证书。
　　国土资源行政管理部门在办理土地所有权和土地使用权登记手续前，应当报经同级人民政府批准。
　　第二十一条 土地登记簿是土地权利归属和内容的根据，应当载明下列内容：
　　（一）土地权利人的姓名或者名称、地址；
　　（二）土地的权属性质、使用类型、取得时间和使用期限、权利以及内容变化情况；
　　（三）土地的坐落、界址、面积、宗地号、用途和取得价格；
　　（四）地上附着物情况。
　　土地登记簿应当加盖人民政府土地登记专用章。
　　土地登记簿采用电子介质的，应当每天进行异地备份，并有唯一、确定的纸介质转化形式。
　　第二十二条 土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明。
　　土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。
　　第二十三条 登记申请已受理但申请登记的事项尚未记载于土地登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。
　　第二十四条 有下列情形之一的，国土资源行政管理部门可以中止办理登记，并书面通知申请人：
　　（一）申请登记事项涉及已受理的更正登记或者异议登记的;
　　（二）利害关系人对申请登记事项提出异议的；
　　（三）法律、法规规定可以中止的其他情形。
　　中止登记事由消失后，国土资源行政管理部门应当恢复办理登记。
　　第二十五条 有下列情形之一的，国土资源行政管理部门不予登记：
　　（一）土地权属有争议的；
　　（二）土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的；
　　（三）未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的；
　　（四）申请登记的土地权利超过规定期限的；
　　（五）法律、法规规定不予登记的其他情形。
　　不予登记的，应当书面告知申请人不予登记的理由。
　　第二十六条 《中华人民共和国土地管理法》实施前，已在实际使用但尚未办理土地登记的，由市人民政府另行制定相应的登记办法。
　　第二十七条 国土资源行政管理部门应当自受理土地登记申请之日起二十日内，办结土地登记手续。因特殊原因需要延期的，应当经国土资源行政管理部门负责人批准，但最长不得超过十日。
　　需要中止登记或者公告的，中止或者公告时间不计入登记时限。
　　第二十八条 土地权利证书严重损毁或者记事栏记载已满的，土地登记权利人可以向国土资源行政管理部门申请换证。
　　土地权利证书灭失、遗失等的，土地权利人应当在土地所在地的主要媒体上刊登灭失、遗失声明后，向国土资源行政管理部门申请补证。
　　换证、补证申请事由经审核属实的，国土资源行政管理部门应当予以换证、补证，将有关事项记载于土地登记簿，并在换发、补发的土地权利证书上注明“换发”或者“补发”字样。
　　第二十九条 以出让方式取得的土地上的房地产转让、变更时，应当先办理房屋权属转移或者变更登记，再办理土地使用权变更登记。
　　以划拨方式取得的土地上的房地产和其他限制转让的房地产发生转让的，应当经有批准权的人民政府批准后，办理土地使用权变更登记。

第三章　初始登记

第一节 集体土地初始登记

　　第三十条 农民集体土地所有权，由所属集体经济组织申请初始登记，土地所有权主体登记为集体经济组织。
　　尚未成立集体经济组织的，属于镇、街道所有的农民集体土地所有权，由镇人民政府、街道办事处代为申请初始登记，土地所有权主体登记为镇、街道农民集体；属于村或者村内两个以上农民集体所有的集体土地所有权，由村民委员会或者居民委员会代为申请初始登记，土地所有权主体登记为相应的农民集体。
　　第三十一条 下列集体土地的使用权人，可以申请集体土地使用权初始登记：
　　（一）依法使用的集体建设用地；
　　（二）本集体经济组织成员依法使用的宅基地；
　　（三）集体经济组织依法用于入股、联营等形式兴办企业的集体建设用地；
　　（四）依法用于农业生产的集体农用地。

第二节 国有土地使用权初始登记

　　第三十二条 下列国有土地的使用权人，可以申请国有土地使用权初始登记：
　　（一）依法以划拨、出让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出资或者入股、国家授权经营等方式取得的国有建设用地；
　　（二）依法纳入政府储备的国有土地；
　　（三）依法取得的国有农用地；
　　（四）法律、法规规定可以设立土地使用权初始登记的其他国有土地。
　　第三十三条 国有建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
　　国有建设用地使用权依照合法用地批准文件或者土地使用权出让合同规定的使用权类型、空间范围、用途、年限等进行初始登记。
　　第三十四条 地下国有建设用地使用权的登记面积为地下建筑物的水平投影最大面积，宗地图上注明所处层次、竖向高程和起止深度等情况。
　　独立开发建设的地下工程用于经营性用途的，在依法办理土地有偿使用手续后，方可办理地下国有建设用地使用权初始登记。
　　结合地表建筑开发建设的地下工程，其地下国有建设用地使用权可以与地表国有建设用地使用权一并登记；分别登记的，地下国有土地使用权证书上应当注明地表土地权利状况、利用现状等情况。
　　第三十五条 建筑区划内的地下汽车库（位），其地下土地使用权登记的年限应当与地表土地使用权出让最高年限一致，并在国有土地使用证书上注明“地下汽车库（位）”字样。
　　第三十六条 地铁工程按照站、场划分宗地，由产权人在建设项目用地批准后，申请地下空间国有建设用地使用权初始登记。
　　连接地下站场之间的地下轨道线路及管线共同沟用地，其登记发证规范另行制定。

第三节 土地他项权利初始登记

　　第三十七条 合法取得并领取土地使用权证的土地使用权设定抵押权的，可以申请土地抵押初始登记。
　　申请土地使用权抵押初始登记的，抵押权人和抵押人应当持土地权利证书、主债权债务合同、抵押合同以及相关证明材料，共同申请登记。
　　第三十八条 同一宗地多次抵押的，以抵押登记申请先后为序办理抵押初始登记。同一宗地同时申请抵押给多个抵押权人的，抵押权人应当就抵押登记权利顺序、范围协商一致。
　　第三十九条 下列土地权利不予办理抵押初始登记：
　　（一）土地所有权；
　　（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；
　　（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施占用范围内的土地使用权；
　　（四）权属有争议的土地使用权；
　　（五）依法被查封的土地使用权；
　　（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他土地权利。
　　第四十条 合法取得并领取土地使用权证的土地使用权设定地役权的，供役地权利人和需役地权利人可以凭土地权利证书和地役权合同等相关证明材料，向国土资源行政管理部门申请地役权初始登记。
　　符合地役权登记的，国土资源行政管理部门应当将地役权合同约定的有关事项分别记载于供役地和需役地的土地登记簿和土地权利证书，并将地役权合同保存于供役地和需役地的宗地档案中。
　　第四十一条 供役地、需役地分属不同国土资源行政管理部门管辖的，由供役地登记的国土资源行政管理部门负责地役权初始登记，并通知需役地登记的国土资源行政管理部门记载于需役地的土地登记簿。

第四章 变更登记
第一节 集体土地变更登记

　　第四十二条 集体土地所有权有下列情形之一的，集体土地所有权人应当申请办理土地所有权变更登记：
　　（一）已成立集体经济组织的集体土地所有权仍登记在原非集体经济组织名下的；
　　（二）集体经济组织名称变更的；
　　（三）集体经济组织合并、分立的；
　　（四）集体经济组织之间依法交换土地的；
　　（五）部分集体土地被依法征收的；
　　（六）法律、法规规定应当变更登记的其他情形。
　　第四十三条 集体土地使用权有下列情形之一的，其使用权人应当申请办理土地使用权变更登记：
　　（一）依法取得的集体建设用地使用权转让的；
　　（二）因法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权依法发生转移的；
　　（三）本集体经济组织成员的宅基地使用权依法发生变更的；
　　（四）因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权的；
　　（五）因处分抵押物导致土地使用权依法发生变更的；
　　（六）土地权利人的姓名或者名称、土地坐落、土地用途等发生变化的；
　　（七）法律、法规规定应当变更登记的其他情形。

第二节 国有土地使用权变更登记

　　第四十四条 国有土地使用权有下列情形之一的，国有土地使用权人应当申请办理土地使用权变更登记：
　　（一）依法以出让、租赁、作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权转让的；
　　（二）依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施致使建设用地使用权转移的；
　　（三）因法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权发生转移的；
　　（四）因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权的；
　　（五）因处分抵押物导致土地使用权发生变更的；
　　（六）土地权利人的姓名或者名称、土地坐落、土地用途发生变化的；
　　（七）法律、法规规定应当变更登记的其他情形。
　　第四十五条 商品房建设项目竣工后，建设单位应当在申请房屋初始登记之前，向国土资源行政管理部门申请用地条件复核验收。
　　建筑区划内商品房竣工销售的，建设单位应当向国土资源行政管理部门申请办理土地使用权分割转让登记。
　　第四十六条 商品交易市场内商铺、摊位出售等涉及土地使用权分割转让变更登记的，不得违反土地出让合同中有关禁止或者限制出售的约定。
　　土地使用权分割转让变更登记涉及文物保护单位和历史建筑的，应当落实国有土地划拨决定和出让、转让合同中明确的划拨对象和受让人对文物保护单位、历史建筑的保护义务。
　　第四十七条 建筑区划内依法属于全体业主共有的道路、绿地等公共场所以及公用设施用房、物业服务用房和汽车库（位）占用的土地不分割，其使用权由建筑区划内全体业主共有，分别在业主国有土地使用证上注记。
　　第四十八条 建筑区划内登记为建设单位所有的汽车库（位），建设单位通过出售、附赠等形式向业主转让后，当事人可以持相关转让协议等材料，申请办理国有土地使用权变更登记，在业主房屋相应的土地使用证书上注记。
　　建筑区划内汽车库（位）土地使用权转让的，应当首先满足本建筑区划内业主的需要。
　　第四十九条 经济适用房、农民安置房等建筑区划内的土地使用权分割转让变更登记，参照本条例第四十五条、第四十七条的规定办理。

第三节 土地他项权利变更登记

　　第五十条 土地抵押权有下列情形之一的，当事人可以申请土地抵押权变更登记：
　　（一）已设立抵押权的土地使用权变更的；
　　（二）经依法登记的土地抵押权因主债权被转让而转让的；
　　（三）法律规定可以进行土地抵押权变更的其他情形。
　　第五十一条 地役权有下列情形之一的，当事人可以申请地役权变更登记：
　　（一）已设立地役权的土地使用权变更的；
　　（二）需役地权利人等发生变化的；
　　（三）法律规定可以进行地役权变更的其他情形。

第五章　注销登记

　　第五十二条 因自然灾害等原因造成土地权利消灭的，土地权利人应当持土地权利证书及相关证明材料，申请注销登记。
　　非住宅国有建设用地使用权期限届满，国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的，当事人应当在期限届满之日起十五日内，持土地权利证书，申请注销登记。
　　已经登记的土地抵押权、地役权终止的，当事人应当在该土地抵押权、地役权终止之日起十五日内，持相关证明文件，申请土地抵押权、地役权注销登记。
　　第五十三条 当事人未按照本条例第五十二条规定申请注销登记的，国土资源行政管理部门责令当事人限期办理；逾期不办理的，应当进行注销公告，公告期满后直接办理注销登记。
　　第五十四条 有下列情形之一的，国土资源行政管理部门可以直接办理注销登记，并告知原土地权利人:
　　（一）国有土地被依法收回的；
　　（二）集体土地被依法征收的；
　　（三）人民法院、仲裁机构生效的法律文书确认土地权利消灭，当事人未办理注销登记的。
　　第五十五条 土地登记注销后，土地权利证书应当收回；确实无法收回的，应当在土地登记簿上注明，并经公告后作废。

第六章 其他登记
第一节 更正登记

　　第五十六条 土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持土地权利证书和证明登记错误的相关材料，申请更正登记。
　　利害关系人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持证明登记错误的相关材料、土地权利人书面同意更正的证明文件等，申请更正登记。
　　第五十七条 国土资源行政管理部门受理更正登记后，经审核确有错误的，应当按照规定予以更正，将更正登记事项记载于土地登记簿，并办理原土地权利证书的更换或者注销手续；经审核登记无误的，不予更正，并书面通知当事人。
　　第五十八条 国土资源行政管理部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当书面告知当事人在十五日内持土地权利证书办理更正登记；当事人逾期不办理的，国土资源行政管理部门应当按照有关规定办理更正登记。
　　更正登记涉及土地权利归属的，国土资源行政管理部门应当对更正登记结果进行公告，原土地权利证书作废。

第二节 异议登记

　　第五十九条 利害关系人认为土地登记簿记载的事项有错误，土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
　　第六十条 国土资源行政管理部门受理异议登记后，应当将异议事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发异议登记证明，同时通知土地登记簿记载的权利人。
　　第六十一条 异议登记期间，未经异议登记申请人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地他项权利。
　　第六十二条 自异议登记之日起十五日内，申请人未向人民法院提起诉讼的，异议登记失效；已经提起诉讼的，申请人应当在三日内告知国土资源行政管理部门。
　　人民法院对异议登记申请人的诉讼请求不予支持的，土地登记簿记载的权利人可以持生效的法律文书申请注销异议登记。
　　人民法院对异议登记申请人的诉讼请求予以支持的，异议登记申请人可以持生效的法律文书向国土资源行政管理部门申请办理相关登记手续。
　　第六十三条 异议登记失效后，原申请人就同一事实和理由再次申请异议登记的，国土资源行政管理部门不予受理。

第三节 预告登记

　　第六十四条 有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：
　　（一）土地使用权转让的；
　　（二）以土地使用权设定抵押的；
　　（三）法律、法规规定可以预告登记的其他情形。
　　第六十五条 申请预告登记的，申请人应当提交土地使用权转让协议或者设定土地使用权抵押的合同、当事人关于预告登记的约定等材料。
　　对符合预告登记条件的，国土资源行政管理部门应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发预告登记证明。
　　第六十六条 预告登记后，当事人应当自能够办理土地使用权转让、抵押登记之日起三个月内申请登记。
　　预告登记有效期内，未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。
　　第六十七条 各类预告登记未在法律规定的期限内办理土地使用权转让、抵押登记或者债权消灭的，预告登记失效。

第四节 查封登记

　　第六十八条 人民法院对土地使用权实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源行政管理部门查询该土地的权属状况。
　　人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源行政管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源行政管理部门办理土地征收和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。
　　第六十九条 司法机关、行政机关依法对土地权利实施查封或者预查封等限制措施的，国土资源行政管理部门应当根据生效法律文书和协助执行通知书，办理查封登记或者预查封登记。
　　查封、预查封期间，国土资源行政管理部门不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。
　　第七十条 国土资源行政管理部门在协助人民法院执行土地使用权时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。
　　国土资源行政管理部门认为人民法院的查封、预查封裁定书或者其他生效法律文书错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不得停止办理协助执行事项。
　　第七十一条 土地使用权在预查封期间登记为被执行人所有的，预查封登记自动转为查封登记。
　　第七十二条 查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列，先送达的办理查封登记，后送达的办理轮候查封登记。
　　办理轮候查封登记的，国土资源行政管理部门应当将该土地使用权已被查封的事实及查封的有关情况书面告知相关人民法院。
　　第七十三条 查封、预查封期限届满或者司法机关、行政机关解除查封的，查封登记、预查封登记失效，国土资源行政管理部门应当注销查封登记、预查封登记。
　　人民法院对已查封的土地使用权可直接进行处分，国土资源行政管理部门应当协助办理土地使用权变更登记，原登记的轮候查封失效。国土资源行政管理部门应当将该土地使用权已被处分和变更登记的有关情况书面告知相关人民法院。

第五节 撤销登记

　　第七十四条 有下列情形之一的，国土资源行政管理部门报经人民政府批准后可以撤销原土地登记，但影响土地上已设定的其他权利或者土地使用权已由善意第三人取得的除外：
　　（一）司法机关、仲裁机构、行政机关发生法律效力的文书证明当事人以非法手段获取土地登记的；
　　（二）因国土资源行政管理部门的原因导致登记事项错误，通过更正登记不能纠正的；
　　（三）登记原因证明文件被依法认定无效或者被撤销的；
　　（四）法律、法规规定可以撤销土地登记的其他情形。
　　第七十五条 撤销土地登记的，国土资源行政管理部门应当书面告知权利人，收回土地权利证书；无法收回的，国土资源行政管理部门应当公告作废，并在土地登记簿上记载。
　　第七十六条 土地登记撤销后，土地登记簿记载信息调整为原登记状态。

第七章 法律责任

　　第七十七条 因当事人未依法及时申请登记，导致国土资源行政管理部门仍依照土地登记簿记载的内容办理登记，造成的损害由当事人自行承担。
　　第七十八条 当事人在申请办理土地登记时隐瞒真实情况或者提交虚假材料，造成登记错误给他人造成经济损失的，依法承担民事责任。
　　第七十九条 因国土资源行政管理部门工作人员职务行为的过错，导致土地登记错误，造成他人损失的，国土资源行政管理部门应当承担赔偿责任。对因故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，国土资源行政管理部门有权追偿。
　　第八十条 伪造、使用伪造的土地权利证书，故意涂改或者毁坏土地登记信息资料的，当事人应当承担相应法律责任。
　　伪造的土地权利证书，由国土资源行政管理部门予以收缴。
　　第八十一条 国土资源行政管理部门工作人员有下列行为之一的，由其所在单位或者上级行政主管部门依法予以行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
　　（一）擅自涂改、毁损、伪造土地登记簿；
　　（二）对不符合登记条件的登记申请予以登记，或者对符合登记条件的登记申请不予登记；
　　（三）其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的行为。

第八章　附　则

　　第八十二条 土地承包经营权登记，依照土地承包经营相关法律、法规等规定办理。
　　第八十三条 本条例涉及的公告，应当在当地主要媒体或者国土资源行政管理部门门户网站上发布，公告期限为十五日。
　　第八十四条 本条例自2011年10月1日起施行。

论 遗 失 物 拾 得
李淑梅 郜永昌 *
（西南政法大学，重庆 400031）

摘 要：本文通过分析我国《民法通则》第79条第2款及相关司法解释的规定，对我国关于遗失物民事立法制度进行探究和评析，指出了其存在的种种弊端，并提出：我国在遗失物立法上应当确立一种双轨制度来确立遗失物的归属、规范遗失物的返还。本文还结合各国、地区立法例和我国历史上及实践中的实证详细叙述了双轨制度的内容。
关键词：遗失物 遗失物拾得 悬赏广告 有偿付酬


遗失物被拾得后，确立其归属是一个复杂的问题。我国的无偿归还制度已不能很好地规范这种关系，需要对遗失物拾得制度进行重新思考，在民事立法上确立一种双轨制度，即在遗失物通知、公告经法定期限无人认领时，拾得人附条件地取得拾得物的所有权，使得物尽其用；有人认领时，则适用有偿付酬制度，赋予拾得人报酬请求权，从而使失主与拾得人间的关系依照法律纳入有序化轨道。
我国对遗失物拾得的民事立法现状及法条评析
一、 遗失物的界定
遗失物是动产的所有人、占有人因主观上疏忽或自然原因致失落它处而失去控制的物品。遗失物须满足下列条件：1、须为动产。不动产如土地即使时间久远致边界不清也不构成遗失物。除一般动产外，有价证券、银行存折及各种证书等也属于动产范畴。2、须无人占有。遗失物在拾得前必须不为任何人占有。判断占有是否丧失，应依社会一般观念，根据具体情况，考察原占有人是否具有事实上控制该物的可能性。仅一时丧失对物的占有，并不能构成遗失。因此，占有的物品偶然进入他人地内、建筑物内，均不能构成遗失物。在自己房屋遗失的物品，不能视为遗失物。并且占有丧失必须具有确定性。无人占有是一种客观状态，与遗失人的主观认识无关，因此即使失主知悉遗失物的下落，仍不妨碍遗失物的成立。3、须非无主物。遗失物占有的丧失非基于所有人之意。法学广义上的遗失物包括同性质、同特征的漂流物和失散的饲养动物。
二、遗失物拾得行为的界定
遗失物拾得，指发现且实际占有该遗失物，是发现与占有两者相结合的行为。发现是指认识物之所在，而占有是对物在事实上的支配管领能力。发现与占有缺一均不可构成拾得。需要注意的是，拾得并非一定以拾得人在物理上予以支配，依一般社会观念即可。拾得遗失物为事实行为，拾得人有无行为能力在所不问。即无民事行为能力的人，仍能成为拾得人。
拾得行为通常为无因管理行为，诚实拾得人以为他人利益之意思管理的，构成无因管理，不诚实之拾得人以为自己的利益拾得以及认为是无主物拾得的，不构成无因管理。法律对遗失物拾得的规定与无因管理多有不同，因此，无因管理的规定只有补充适用的余地。①
拾得行为以合法为要件，不得违反法律规定。拾得人须为占有遗失物之人，但拾得行为也可以指示他人为之，而以发出指示的人为拾得人。若拾得行为由占有机关或占有辅助人为之，且在占有辅助关系范畴之内，则应以其所属机关为拾得人，但若与所属机关的指示无关，则系个人行为，由行为人为拾得人。同时有数人占有拾得物的，其数人为共同拾得人。
三.、我国对遗失物拾得的民事立法现状及对法条的评析：
（一） 民事立法现状：
目前，在我国民事立法上，规制遗失物拾得问题的就是《民法通则》第79条，该条2 款规定：“拾得遗失物、漂流物或失散的饲养动物，应当归还失主，因此而支出的费用由失主偿还。”与此相关的司法解释是《最高人民法院关于适用的若干意见》第94条，该
条规定：“拾得物丢失、毁损，拾得人没有故意的，不承担民事责任。”“拾得人将拾得物拒为己有，拒不返还而引起诉讼的，按照侵权之诉处理。”
我国《民法通则》现行规定的本意是提倡社会主义精神文明、拾金不昧的公共道德。这一规定建立的基础是我国民事立法中，将市民社会的自然人与政治国家的公民混为一谈。法律显然拔高和夸大了现代市民社会中人的思想意识觉悟程度，忽略了市场经济条件下人对利益的要求，并由此对人的行为提出了统一的不恰当的法律要求。现行制度使拾得人没有归还的动力，倒有引导拾得人占有拾得物的消极作用。这一点只要对我国立法稍加分析便可知 晓。
（二） 对我国现行立法的评析：
纵观我国对遗失物拾得制度的现行立法，即《民法通则》第79条第2款及相关的司法解释，除内容过于简略，难以适用外，尚存在如下不足：
第一，规定拾得人拾得遗失物后，应当归还失主，即对遗失物的归属，采罗马法拾得人不得取得拾得物所有权主义。拾得人对于拾得物将永远无取得所有权的可能。这样规定显然不利于财产的充分利用，导致资源浪费，有碍社会经济发展。
第二，失主享有遗失物的所有权或占有权，并且取回遗失物不需要向拾得人支付报酬。虽然规定了失主应偿还支出的费用，但这是与拾得人的实际劳动相对应的，不是报酬。而拾得人有归还拾得物的义务，并且归还是无偿的。显然，失主和拾得人间的权利义务是不平衡的，失主只享有权利，不承担义务，而拾得人却只承担义务，不享有权利。这种无偿归还制度在现实中受到挑战。因为，首先，拾得人返还遗失物，却得不到失主给予丝毫的利益，则没有返还拾得物的积极性，倒有可能引导拾得人占有拾得物。②其次，如果无偿归还，等于认可失主对因为不谨慎引起的后果不负责任，这就会导致人们以低效率的方式行事。再次，这种无偿归还的法律制度的有效实施的现实可能性仅仅体现在那些已明知拾得人身份的人身上，而对身份不明的拾得人无多大的约束作用。最后，片面强调无偿归还的道德意义，是脱离社会实际的，完全不考虑拾得人利益的立法是很难收到成效的。
通过对我国现行立法的分析，可知主要与道德规范相互配合的无偿归还的法律制度与社会现实间存在了很大差距。针对其存在的不足，建议我国在制定物权法时，应完善遗失失物拾得制度的规定，以平衡受领人和拾得人的利益。
完善我国民事立法的遗失物拾得制度
我国现行立法遗失物经法定期限找不到失主时，又会出现归属争议，如采日尔曼法由拾得人附条件地取得所有权则能有效地解决这一问题，如经法定期限找到失主，则涉及遗失物返还问题。现实中，因为悬赏行为与不悬赏行为的并存，法律又无获酬规定，则形成了有赏而交者获酬无赏而交者无酬的不公平社会现象。此外，现实中也出现了大量由悬赏广告引发的纠纷。立法应改无偿归还制度为失主有偿付酬制度，赋予拾得人报酬请求权，并对悬赏广告加以规范，即可合理地规范失主和拾得人的权利义务。
参酌外国立法例及判例学说来判定和解释本国法律，系现代文明国家之通例，对于发展中国家的法律改革，比较法研究是极有用的，借鉴其他国家和地区对遗失物立法的规定，对完善我国相应立法是极为必要的。
一、遗失物归属制度
（一）在遗失物归属问题的立法上，历史上有两种立法例：
罗马法不承认拾得遗失物为所有权之取得方法，规定“拾得遗失物者，于有失主前，负有保管遗失物之义务，不能取得其所有权”，而只能依无因管理，要求失主赔偿费用，且无权请求报酬。
日尔曼法则有不同规定：遗失物的拾得人，应当向有关机关呈报，或者应当催告失主认领，将原物交还失主，并由失主向拾得人支付报酬；如果遗失人不认领，则遗失物由国库、寺院、拾得人按法律规定的比例分享。③
（二） 我国应改采日尔曼法拾得物取得所有权主义
比较两种立法例，不难看出，罗马法在拾得人尽了应尽的义务后仍找不到失主时，又 将出现遗失物归属的确定问题。而日尔曼法的规定则恰当地考量了近现代市民社会中人的思想意识觉悟程度及利益的要求，基于此对人的行为提出了适宜的要求，并有利于物尽其用，兼顾了所有人与拾得人双方的利益。我国《民法通则》采罗马法不取得所有权主义，显然，也存在上述罗马法产生的问题。因此，笔者建议在我国制定民法典时，改采日尔曼法拾得物取得所有权主义，规定拾得遗失物后，拾得人和失主之间发生债之关系，并允许在一定条件下，即拾得人在履行一定程序即尽了应尽的义务，如通知义务、保管义务、报告义务后，遗失物于法定期间经过无人认领的，由拾得人取得其所有权。
二、遗失物返还制度
（一）不同国家、地区的立法例：
无论是大陆法系，还是英美法系，对拾得人权利义务的规定都是对立统一的，即在规定遗失物拾得后归还义务和违者承担民事、刑事责任的同时，也规定了失主应付酬的义务，即拾得人获酬的权利。
德国民法典关于遗失物拾得问题的规制相当详细，从第965条到第984条规定了涉及拾得人的通知、保管、交付义务以及责任范围、拾得人的费用、报酬请求权等多方面内容。其中分别以专条规定了费用及报酬请求权。第971条规定，“拾得人可以要求受领权利人支付拾得人的报酬。拾得物的价值在一千德国马克以下的，其报酬为该价值百分之五，超过此数的，超过部分按百分之三计算，动物，为价值的百分之三。”可见，该法典赋予了拾得人的报酬请求权，即在立法上规定了失主付酬的制度。
我国台湾地区民法对遗失物拾得问题作了规定，与德国民法典相比要简明得多。该法第805条规定，“（1）遗失物拾得后六个月内，所有人认领者，拾得人或警署或自治机关，于揭示及保管费受偿还后，应将其物返还之。（2）前项情形，拾得人对于所有人，得请求实物价值十分之三之报酬。”显见，该条规定之效果与德国民法典第970、971条规定的效果基本相当。
日本则制定了单行的《遗失物法》，对拾得人的酬劳金作了具体规定。第4条规定：“（一）受物件返还者，应将不少于物件价格百分之五，不多于物件价格百分之二十的酬劳金给付于拾得人。但是，国库或其它公法人，不得请求酬劳金。（二）有第10条第2款的占有时，受物件返还人应分别将前款规定的酬劳金的二分之一，给付于拾得人及占有人。”
英国规定：付酬是该项遗失物的百分之十。
（二）我国历史上对遗失物的立法及现在实践中的实证分析
从我国历史上的立法看，对这一问题的处理是奖惩并重的，如清律户律钱债门得遗失物条载，“凡得遗失物之人，限五日送官，官物尽数还官，私物召人认识，与内一半给与得物人充赏，一半还失物之人，如三十日无人认识者，全给。”④
虽然，我国民事立法未明确规定失主应给予拾得人报酬，但一些地方对此的尝试起到了很好的效果。据1997年10月9日《人民公安报》.报道,重庆市公安局出租车治安管理办公室规定,按照所拾得物价值1%至5%奖给拾金不昧的驾驶员,奖金由公安机关先行垫付,然后由遗失人支付。推行拾物有奖6年多来,出管办共收到驾驶员上缴物达4600多起,平均每年700多起,是该办法推行以前的3倍多。所缴拾物有手机290 余部,其他还有现金、照相机等总价值700余万元。由此不难看出,有无奖励,极大地影响着遗失物交还数量和重大价值物品归还的比例,这种名义上的奖励,实际上就是由失主支付酬金。从重庆的这个作法所产生的巨大实效来看,无疑为我国民法建立失物归还失主应付酬的法律制度提供了一个极好的实证。⑤
(三)有偿付酬制度的确立
针对现实生活中存在的失主丢失物品后,悬赏或不悬赏的不同情况,笔者认为应确立一种有偿付酬制度来加以规范,以尽量消除不同情况产生的不公平的社会现象.
1,一般规定。我国立法可规定,遗失物拾得人归还遗失物后,最高可获得遗失物价值的一定比例的酬金;并规定悬赏广告的合法性,赋予悬赏广告行为人以悬赏报酬请求权.
报酬数额是遗失物拾得人报酬请求权,失主付酬的重要内容,亦是相关立法的不可或缺的部分。各国立法例基本上是以比例加以规定的,而不固定具体数额,增强了法的适应性.参照各国的规定,笔者认为,报酬比例数额应综合考虑经济发展状况、社会习惯等确定之,既不能过低，使拾得人无返还积极性,也不能过高,使失主的权益受到损害,应在拾得人与失主间寻找利益平衡点，使双方的利益在最大可能程度内实现。在我国立法上，可参照《中国物权法草案建议稿》第158条规定：（1）接受遗失物返还的人，应向拾得人支付相当于遗失物价值百分之二十至百分之三的酬金，遗失物价值难以衡量的，应当支付适当数额的酬金。（2）在住宅、交通工具或公共场所拾得遗失物的人与住宅、交通工具或公共场所的管理人各有权获得酬金的一半。（3）遗失物的价值应由返还当时的市场价格确定，如果没有同类市场价格的，应按照公平原则确定。（4）拾得人若为国家机关，无报酬请求权。
报酬数额按比例规定后，在确定遗失物价值时需要注意以下两个问题：