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昆明市电信通信建设和管理规定

作者:法律资料网 时间:2024-07-07 21:58:14  浏览:8960   来源:法律资料网
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昆明市电信通信建设和管理规定

云南省昆明市人民政府


昆明市电信通信建设和管理规定

昆政发[1991]166号


  第一章 总则

  第二章 电信通信的建设

  第三章 电信通信的社会保障

  第四章 电信通信服务与监督

  第五章 奖惩

  第六章 附则



  第一章 总则

  第一条 为加速昆明市电信事业发展和加强电信通信的管理,保障电信设施安全和通信畅通,保护通信自由和秘密,适应昆明经济发展和人民生活需要,根据《中华人民共和国宪法》、《国务院、中央军委关于保护通信线路的规定》、《云南省保护和发展邮电通信条例》和邮电部的有关规定,结合我市情况,制订本规定。

  第二条 本规定适用于昆明市(含市辖县)的电信通信建设和管理,由昆明市电信局和各县(区)邮电局按主管部门的授权进行管理。

  第三条 电信通信是国民经济的基础设施和社会发展的必要条件,各级人民政府及电信主管部门应按照“统筹规划、条块结合、分层负责、联合建设”的原则,采取有效措施加快电信事业的发展,提供迅速、准确、安全、方便的通信服务。

  第四条 各级人民政府、各企事业单位、社会团体和全市人民有责任保护电信设施安全。任何单位和个人不得干扰电信部门的工作秩序,不得妨碍电信工作人员的正常工作。

  用户使用电信通信的自由和秘密受法律保护。

  第二章 电信通信的建设

  第五条 各级人民政府及其城乡建设、规划部门,应积极支持电信事业的发展,把电信局、所的设置,电信管线的建设列入市、县(区)的城市(镇)建设总体规划,逐步实施。

  城市开发建设区(含新建住宅小区和旧城改造小区),大中型商场、车站;机场、宾馆、风景旅游点等,应按基础设施“五通”(即路、水、电、通信、气通)的要求,将电信局、所及电信管线的建设纳入规划,配套建设。其投资来源,按现行有关规定办理。

  第六条 各单位新建办公楼和宿舍楼,应在楼外设计安排方便联接电信主干线的电信管线,楼内在底层安排电话交接间用房及预设竖向电话管、暗管、过墙管布放缆线,每层设分线盒,安装室内电话线路和电话插座。

  以上通信设施由有权审批基建计划的部门事前审核,建筑设计部门列为设计会审和验收项目。通信设施设计标准可由电信部门提供,并参加设计会审和验收,所需费用建设单位应纳入建设项目总概算,其维修更新由产权或使用单位承担。

  第七条 新建改建道路、铁路、桥梁、隧道及其它建筑物,应当按城建规划要求,预设电话地下管线与主体工程并同时设计、同时施工。电信部门应向建设部门提出通信管线设计要求,建设部门依照地下管线综合计划,负责协调组织实施。建设资金按市政府现行政策规定处理。

  电信部门需要单独施工的,应按规定向有关部门办理申请手续,规划、城建、公安、公用等部门应给予支持和配合。

  第八条 电信部门应合理使用设置电信杆路、管道和电缆所占用的土地。

  电信设施附挂和经过屋坝、墙壁、桥梁、隧道、港口、机场、人防工程等建筑物时,在不更改该建筑物结构的情况下,不支付费用。

  电信部门进行通信管线施工或检修时,规划、城建、园林、档案、测绘、公安等部门应及时按规定办理有关手续,核发施工许可证。需损坏青苗、修伐林木、开挖路面、拆迁建筑物时,按规定承担相关费用。

  附挂通信线路的建筑物,需要检修时,应事先通知电信部门,电信部门应当给予配合。

  第九条 因市政工程或者其它建设的需要,必须拆迁电信设施时,有关单位应事先征得电信部门的同意,在保证电信通信正常运行的情况下,负责迁移到适宜的地方,所需费用由征用、拆迁单位承担。

  第十条 建设单位土建工程竣工后才向电信部门申请安装电信通信设备的,其安装工程的列项、投资、施工以及与电信管网接口,需要向规划,城建、园林、公安等部门的批办手续,由建设单位负责。

  第十一条 电信部门负有通信行业管理的职责,除公用电信网是国家电信网的主体外,对专用电信网的规划、建设,应负责审核是否符合昆明地区电信发展总体规划,并严格按国务院《加强通信行业管珊的有关规定办理。

  专用电信网需要进入公用电信网的,其进网方式、进网标准和设备必须符合国家有关标准和邮电部有关技术规定,经电信部门审核批准,方可实施。

  专用电信网入网所需中继线数量应按规定配备,因专用电信设备入网引起公用电信网扩充设备的建设费用,由申请入网单位承担。

  第十二条 供电部门对电信通信用电,应按重要用户优先安排供电,保证电信机房、电台、明线和电缆载波增音站、微波站、卫星地面站等设施的用电,特殊情况下必须停电时,供电部门应提前通知电信部门。

  电信部门使用的专用电力线路和设备不能搭接其它用户,特殊需要时,应征得电信和供电部门得同意,并按有关规定办理手续。

  第三章 电信通信的社会保障

  第十三条 通信线路必须确保安全、畅通,严禁下列危及电信设施安全的行为:

  (一)不准在危及通信线路安全的范围内烧荒、爆破、堆放易燃易爆品。

  (二)不准在埋设地下电信管线的地面上建盖厕所、粪池、牲畜圈、沼气池,倾倒垃圾、矿渣,堆放含酸、碱、盐等腐蚀性物质及开沟、挖渠、挖沙,取土。

  (三)不准擅自移动及损坏电杆、电线、电缆、拉线、天线、入孔、手孔、交接箱、无人值守载波增音站、微波站等通信线路设施.

  (四)不准擅自攀登电杆、天线馈线、杆塔、拉线及其附属设施、拴系动物和搭挂广播、电力等非电信通信线路。

  (五)不准向电杆、电线、隔电子、架空电缆、天线、天线馈线及线路附属设施射击、抛掷杂物或危害通信线路安全的活动。

  第十四条 任何单位和个人,在地下通信管线上方、规定侧向和架空明线下方、在电杆的四周进行建屋、搭棚、堆物、钻探、开挖、筑路等施工作业时,不得影响通信管线的正常维修或危及通信设备的安全。

  第十五条 有关单位在通信线路沿线附近设电力线,电站网络、电气铁路、煤气管道、自来水管道、下水道、通信线路、有线广播线路,运输超高大物件及其他危及通信安全的施工作业时,以及使用干扰性、腐蚀性设备时,必须符合国家保护电信设施的技术安全要求和技术标准,各作业单位必须事先征得电信部门同意,并负责防护通信安全设施所需的费用。

  第十六条 新植树(含行道树)、竹和新建管线应互不影响,按照《昆明市城镇绿化条例》规定的“后建让先种、后种让先建”的原则协商处理,并保持适当的安全净距。

  危及电信线路安全的原有树竹,或因自然生长而影响电信线路安全的,由电信部门商请树竹管护单位予以修剪或伐除。因抢险、救灾、突发事故等紧急情况需砍伐、修剪树木的,电信部门可以先行修剪、砍伐,但应在事后十五日内到当地园林管理部门补办手续。

  第十七条 未经城市规划管理部门和电信部门同意,不得在卫星地面站天线区、短波收发讯天线区和微波通道的净空控制范围内,新建或修建影响电信通信的建筑物。

  第十八条 收购废品的单位和个人,必须严格执行昆政发(1985)120号文“对特种行业管理规定和收购政策‘,发现盗卖或变卖通信器材的可疑线索,应及时报告公安或电信部门。

  严禁无证单位和个人收购废旧通信器材。

  第十九条 电信部门投递电报和执行查修及安装电信设施任务的车辆和工作人员,必须佩带电信识别标志,经过市区、道路、桥梁、渡口、隧道等,应优先放行。经公安交通管理部门同意,执行电信公务的车辆,不受有关禁行路线、标志和时间的限制。

  执行投递任务的电信工作人员途中违章时,有关部门可记录后先放行,待任务完成后再按规定处理。

  第二十条 保护电信设施人人有责。各级人民政府应在全市人民群众中组织开展保护电信设施安全的宣传教育,督促电信部门加强对电信设施的维护,必要时组织力量进行护线联防。每个公民对危及或破坏电信设施的行为,都有权加以制止。

  在电信设施受到自然灾害或突发事件破坏时,当地人民政府应立即组织力量协助电信部门抢修。

  第四章 电信通信服务与监督

  第二十一条 电信局、所应当在明显位置公告营业时间和经办电信业务的种类,并按业务范围、服务标准和资费标准,为用户提供电信服务。电信工作人员必须遵章守纪,尽职尽责,全心全意为用户服务。

  除特殊原因并经电信主管领导批准外,不准无故停办或者限制使用公众电信业务。由于不可抗力而无法办理公众电信业务的,在说明情况的同时,应当采取有效措施尽快恢复。

  第二十二条 电信部门发现有危及国家安全,违反国家法律,妨碍社会治安或有损社会主义道德风尚内容的电报及传真电报,按国家有关规定处理。

  第二十三条 电信部门对于用户要求装、拆、移电话、专线、无绳电话等复用设备、租杆挂线、租用管道及代维设备等业务的申请,应按照规定的安装程序抓紧办理。对暂不具备条件的,应将原因通告用户,并作为待装移用户管理。

  对电信部门维护的机电设备,按规定进行预检预修,及时修复障碍,保证正常使用。

  第二十四条 电信部门应采取设置用户监督电话、用户意见箱,接待用户来访、定期征询用户意见等形式,受理用户举报和投诉,接受社会对电信服务和电信质量的监督,并将举报,投诉的处理结果答复用户。

  第五章 奖惩

  第二十五条 对执行本规定有下列成绩之一的单位和个人,由市人民政府或电信部门给予表彰或奖励:

  (一)为电信建设作出贡献的;

  (二)发现电信设施隐患及时报告或排除险情的;

  (三)协助电信部门维护、抢修电信设施的;

  (四)制止或检举利用电信通信从事违法活动的;

  (五)制止或检举损毁、盗窃、破坏电信设施或协助侦追回被盗电信器材的;

  (六)在工作场所发生意外事件时,能主动维护通信秩序,保护通信人员及设施安全的。

  第二十六条 对违反本规定,有下列情况的单位或个人,依照有关规定予以经济和行政处罚,情节严重构成犯罪的,提请司法机关依法惩处:

  (一)隐匿、毁弃、伪造或者非法开拆他人电报,侵犯公民通信秘密和通信自由的;

  (二)干扰电信部门工作秩序和妨碍电信人员工作的;

  (三)无理拒付报话通信费和不交纳报话欠款,故意刁难,辱骂殴打电信工作人员,无理取闹的;

  (四)未向电信部门办理申请手续,在原有通信线路上私装传真机、解调器、电传机等复用设备,或私自更改原有通信设备的技术性能或技术标准的;

  (五)不按规定收购废旧通信器材的;

  (六)破坏电信通信设备,盗窃通信器材,危害通信安全造成通信中断的。

  第二十七条 电信工作人员有下列行为之一的,由电信部门视情节轻重,给予经济处罚和行政处分,构成犯罪的,提请司法机关依法惩处:

  (一)私自开拆或者隐匿、毁弃电报、窃取或者泄露用户通信秘密的;

  (二)拒绝办理依法应当办理的电信业务,故意中断用户通信,故意延误投送电报,致使国家财产和人民群众遭受重大损失的;

  (三)玩忽职守延误重要通信的;

  (四)利用装、移、维修用户通信设备或办理电信业务索贿受贿或者敲诈勒索乱收用户费用的。

  第二十八条 对属于电信部门原因而造成电报延误或者发生差错以致电报失效的,按国务院批准邮电部颁发的《电信规程》办理,电信部门应向用户退还收取的电报费,但由于不可抗力原因或者用户责任造成的除外。

  电信部门不承担由于电报稽延或者差错而引起用户除电报费损失以外的赔偿责任。

  第二十九条 用户利用租用的通信设施对外营业,私自接入公用电信网或用户交换机互相联通的,自发现之日起,电信部门可以中止其使用公众电信业务的权利直至改正为止,同时对有收入者没收其全部非法所得。

  第三十条 违反本规定第十二条、第十三条、第十四条、第十五条、第十六条以致损坏电信设施,阻断电信通信,电信部门有权责令责任单位或个人停止其侵害行为,赔偿修复费用。对阻断通信所造成的经济损失,按邮电部“关于损坏通信线路赔偿损失的规定”处理,构成犯罪,提请司法机关依法惩处。

  第三十一条 任何单位或者个人均负有保护通信自由、通信秘密的责任。对电信进行非业务性质的检查,调取证据,查阅档案等,必须凭县以上公安机关、人民检察院、人民法院、国家安全机关按照法律程序出具的书面证明,向县以上的电信部门办理手续。

  第六章 附则

  第三十二条 本规定自公布之日起执行,由昆明市电信局负责解释并可根据本规定制订实施细则。

  第三十三条 本规定发布施行后,如与国家新的法律、法规有冲突,按新规定执行。


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市人民政府办公室关于转发湖北省基层应急救援实施办法(试行)的通知

湖北省鄂州市人民政府办公室


市人民政府办公室关于转发湖北省基层应急救援实施办法(试行)的通知

鄂州政办发〔2011〕16号


各区人民政府、开发区管委会,各街道办事处,市政府各部门:
  现将《湖北省基层应急救援实施办法(试行)》转发你们,请结合实际,认真贯彻落实。


                     二〇一一年三月二十二日


    湖北省基层应急救援实施办法(试行)
  第一章 总 则
  第一条 为了保证基层应急救援工作有效实施,控制、减轻和消除突发事件引起的社会危害,保护人民生命财产安全,根据《中华人民共和国突发事件应对法》、《中华人民共和国消防法》等法律法规规定,结合我省实际,制定本办法。
  第二条 本办法所称应急救援,是指由政府组织、社会应急救援力量参加,针对自然灾害、事故灾难、公共卫生事件和社会安全事件实施的紧急救援处置行动。
  第三条 各市、州、县人民政府应结合实际,建立“统一领导、属地为主,分级响应、分类处置,规范应对、高效运行”的工作机制,提升应急救援能力。
  第四条 各市、州、县人民政府应依托119通信指挥系统或整合现有资源,建立具备信息接报、调度指挥、辅助决策、资源共享等功能的应急救援指挥中心。

  第二章 应急救援准备
  第五条 各市、州、县人民政府应结合本地区突发事件特点,加强应急队伍建设,建立健全应急救援预案,经常性地组织开展应急救援训练和演练,做好应急救援的准备工作。
  第六条 坚持“政府主导、部门联动,重点突破、整体推进”的总体要求,加快建立综合应急救援队伍、专业应急救援队伍、应急志愿者队伍和应急管理专家队伍。
  综合应急救援队伍依托公安消防队伍组建。综合应急救援队伍的执勤人员按照辖区人口的万分之一配置,且不少于45人。执勤人员不足的,应采用事业编制人员或招聘公益性岗位、合同制人员予以补充,采用招聘合同制人员的,应当将合同制人员的工资、福利等经费纳入同级财政预算。
  专业应急救援队伍依托政府相关职能部门和单位专业技术力量组建。专业应急救援队伍的执勤人员应按照本部门或本行业有关标准和要求配备,保证有分管领导、有稳定队员、有基本装备、有保障经费、有应急能力。
  应急志愿者队伍依托共青团、红十字会、社区服务中心等社会团体和组织组建。应急志愿者队伍应接受当地政府应急管理部门的管理和培训,提高应急志愿服务能力。
  应急管理专家队伍依托当地有关方面科技专业人员、技术人员等组建。应建立健全相关工作制度,明确工作职责,加强动态管理。
  第七条 综合应急救援队伍主要承担以抢救人员生命为主的地震等自然灾害,火灾、建筑施工事故、道路交通事故、空难等事故灾难,恐怖袭击、群众遇险等社会安全事件的应急救援任务;协助有关专业应急救援队伍做好水旱灾害、气象灾害、地质灾害、森林火灾、生物灾害、矿山事故、危险化学品事故、水上事故、环境污染、核与辐射事故和突发公共卫生事件等突发事件的应急救援工作。
  第八条 专业应急救援队伍主要承担本行业、本专业领域突发事件的应急救援任务;在综合应急救援行动中应履行各自职责,发挥专业优势,协助其他应急救援队伍完成救援任务。
  第九条 应急志愿者队伍主要承担应急救援辅助任务,协助应急救援队伍开展救援、救护和善后处置工作,积极开展应急救援科普知识宣传。
  第十条 应急管理专家队伍平时加强应急管理理论研究、科技攻关和宣传培训工作,在突发事件处置中应深入一线掌握现场情况,评估危害程度,预判突发事件发展趋势,为救援行动提供技术支撑。
  第十一条 各市、州、县人民政府应建立与当地驻军、民兵和预备役部队的应急联动机制,根据需要协调参与应急救援工作。
  第十二条 各级各类应急队伍应根据职责任务需要,制定应急救援行动方案,并做好日常训练和实战演练工作,每年至少组织开展一次联合演练,确保发生突发事件时能够及时出动、有效处置。
  第十三条 综合应急救援队伍应严格落实24小时值班备勤制度,专业应急救援队伍应根据自身任务特点完善值班执勤制度,明确快速集结措施,确保联络畅通、响应及时。
  第十四条 建立灾情研判机制,定期进行重大危险源调查评估,开展应急救援工作交流与合作。
综合应急救援队伍应熟悉掌握辖区重大危险源、危险区域基本情况及常见灾害事故处置对策;专业应急救援队伍应根据本部门、本行业领域有关规定要求,掌握相关情况。

  第三章 应急救援行动
  第十五条 各市、州、县人民政府应当成立应急救援总指挥部,由政府主要领导担任总指挥长,统一指挥应急救援行动。
根据工作分工,成立相应的应急救援专业指挥部,由政府分管领导担任指挥长,负责专业应急救援行动的组织指挥。
  第十六条 各市、州、县人民政府及有关部门应建立各类突发事件预警联动机制、救援工作分配机制和救援现场工作机制,形成统一指挥、协同作战、分工负责、运转高效的应急救援联动机制。
  第十七条 按照属地管理为主的原则,建立应急救援分级响应制度。应急救援响应分四个等级,一级为最高级别。
  (一)当发生一般突发事件,需调集一支应急队伍及相关专业力量参与处置时,启动四级响应,由参加救援的应急队伍指挥员负责现场组织指挥。
  (二)当发生一般或较大突发事件,需调集多支应急队伍参与处置时,启动三级响应,由应急救援专业指挥部指挥长负责组织协调,必要时到现场指挥救援,或授权参与救援的应急队伍指挥员负责现场指挥。
  (三)当发生较大或重大突发事件,超出本地救援能力,或事件跨区域、影响其它地区,需调集主要应急队伍参与处置时,启动二级响应,应急救援总指挥部总指挥长到现场负责组织指挥,必要时请求上级政府支持。省有关部门及时派出应急救援专家到现场指导。
  (四)当发生重大或特别重大突发事件,超出本地救援能力,或事件跨区域、影响其它地区,需省级应急队伍紧急支援时,启动一级响应,应急救援总指挥部总指挥长在现场组织指挥先期处置的同时,及时报请省政府支持。省政府及时调派应急救援力量支持,必要时报请国务院支持。
  应急救援响应等级由应急救援指挥中心视情研判,三级以上响应按程序报县级以上人民政府批准启动。
  第十八条 遇到下列情况,综合应急救援队伍、专业应急救援队伍必须立即集结出动:
  (一)接到报警或应急救援指挥中心出动命令时;
  (二)接到上级主管部门出动命令时;
  (三)其他需要立即出动的情况。
  第十九条 参加应急救援的队伍出动时,应明确标识,携带必要的装备器材,迅速赶赴事发地实施救援。
  第二十条 应急救援队到达现场后,应向总指挥部或现场指挥员报告,领受任务,遵循应急救援行动规则,科学、安全、高效、有序地实施应急救援行动。
  第二十一条 应急救援行动结束后,应急救援队伍应及时向应急救援指挥中心报告情况,清点人员和装备,清理移交现场,有序返回驻地,恢复值班执勤。
  第二十二条 建立统一的新闻发布制度,由事发地政府会同新闻管理部门,及时、准确、客观地发布应急救援信息,正确引导舆论。应急救援队伍及其队员不得擅自接受新闻采访,防止口径不一引发不实炒作。
  第二十三条 建立应急救援“每战必评”制度,参加应急救援行动的队伍在任务完成后,应实事求是地对应急出动、组织指挥、救援行动、联动协同、作战保障、现场纪律、战斗作风与完成任务情况进行评估分析,总结经验教训,提出改进措施。

  第四章 应急救援保障
  第二十四条 各市、州、县人民政府应将应急救援建设、运行等经费纳入本级财政预算,专款专用。
  第二十五条 各市、州、县人民政府及相关部门应根据相关标准和应急救援需要,为应急救援队伍配备必要的车辆、器材、物资、设施、设备及个人防护、携行等装备,并根据发展需要及时更新升级。
  第二十六条 建立应急救援装备、物资储备和紧急调拨、运送制度。应急救援装备、物资使用消耗后,应及时予以补充。
  第二十七条 建立应急救援征用机制,按照提前统筹、依法征用、均衡负担、合理补偿的原则,与有关个人、企业及社会单位签订救援物资、装备、设施、场地等应急征用协议。
  第二十八条 应急救援车(艇)执行应急救援任务时,收费公路、桥梁免收车辆通行费。公安、交通管理部门应视情做好交通疏通,保证快速通行。
  第二十九条 应急救援队伍所在单位应为应急救援人员购买人身意外伤害保险,按照有关规定发放高风险补贴。
应急救援人员参加训练、演练、救援行动发生伤亡,依照有关规定进行医疗救治、伤残评定,并给予经济补偿或抚恤。
  第三十条 鼓励公民、社会单位和其他组织为应急救援提供物资、资金等捐助。

  第五章 考核与奖惩
  第三十一条 各市、州、县人民政府应将应急救援工作纳入政府工作目标考核内容,定期组织考评。
  第三十二条 建立并落实应急救援工作表彰奖励机制,对在应急救援工作中表现突出、成绩显著的单位和个人,按照有关规定给予表彰和奖励。
  第三十三条 建立并落实应急救援工作责任追究制度,对应急救援工作中失职、渎职,造成严重后果或社会影响的,依照相关规定追究责任。

  第六章 附 则
  第三十四条 本办法适用于各市、州、县应急救援工作。各市、州、县人民政府应结合实际,制定具体的实施细则。
  第三十五条 本办法自印发之日起试行。




随着我国住宅建设迅猛发展,大量住宅小区投入使用,物业管理公司与业主的纠纷也愈来愈多,物业服务纠纷案件居高不下。赣州市章贡区法院近年受理物业纠纷案件剧增,2010年、2011年2月分别是73件、92件,2012年截止到4月20日,就已受理63件。物业管理涉及干家万户,处理不当容易引起连锁反应,导致矛盾激化并引发群体性事件,应引起高度重视。
一、物业纠纷案件的特点

一是原告主要都是物业公司。该院2010年以来受理的228起案件中,由物业公司作为原告提起诉讼的达193件,占案件总数84.6%。二是法律关系众多难于界定责任。目前,物业管理纠纷已突破了原先类似业主拖欠物业管理费用等法律关系单一,权利义务明确的特点,单个案件涉及众多法律关系,各主体的权责界定成为审案关键。三是胜诉方基本上是物业公司。针对物业公司起诉催讨物业管理费,大多数业主都以物业公司提供服务存在瑕疵为由抗辩,但难于提供充足的证据而不能获得法律上的支持。该院2010年受理的228起物业纠纷案件中,物业公司胜诉的为208件,占案件总数91.2%。四是呈现群体性特征。在物业公司起诉催讨物业管理费时,会同时将众多业主一并告上法庭。2010年来受理的物业纠纷中,有11家物业公司14批次案件起诉,每一批案件至少的达9名业主,多的达24名业主。由于物业服务质量涉及小区内全体业主共同利益,形成了共同利益圈,在发生纠纷时会通过群体行为方式诉讼。

二、物业服务纠纷案件的主要原因

一是房产开发商遗留的房屋质量问题。房地产开发商遗留房屋质量问题,有些开发项目在规划设计、施工阶段就先天不足,造成建设与管理脱节,房产商在房屋出售后一走了之,造成业主和物业管理公司之间产生矛盾。受理的228起案件中,有29件涉及此类问题,占物业纠纷案件的12.7%。

二是物业公司服务有瑕疵。在受理的228起案件中,有221起案件的业主提出了类似抗辩,占96.9%。如发生盗窃、卫生差、车辆停放混乱、没有绿化、公共设施残破、维修不及时等,业主都会认为物业不尽责任。

三是物业与业主沟通有障碍。物业公司与业主之间是服务合同关系,两者的法律地位应当平等。业主与物业公司对双方之间的法律关系各有理解,由此产生的权利义务认识就大相径庭,这种观念上的巨大差异导致双方在沟通中存在障碍。四是法律规定存在瑕疵。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定,经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。许多业主认为该条规定偏袒物业公司,因为即使有正当理由向物业提出了,物业认为理由不正当的,仍会成讼。临街店铺业主能享受的物业服务极少,甚至根本没有提供服务,但物业费没有区别,业主提出未享受相应服务应减免费用是有一定道理的。

二、解决对策

一是建议建立和完备对物业服务费、维修基金的监督机制等。完善资金的运行规则,对资金的支出实行严格的分级审核制,防止个别管理人员利用手中的职权侵害业主利益。

二是建议物业公司在管理交接之时和开发商签订代为维修房屋的合同。一般的商品房买卖合同都有房屋质保期限,可在交房后业主很难找到开发商。物业公司来解决业主房屋维修方面的问题,最方便也最经济。

三是建议物业公司主动与业主进行沟通。物业公司要主动与业主进行良性沟通,讲道理、改进工作方式,或是协助业主解决问题,除一些极端特例的业主外,尽量不要直接采取诉讼方式解决,否则会使矛盾迅速升级。

四是建议处理物业纠纷宜采取调解方式。针对物业公司提出的要求缴纳物业费及滞纳金等诉讼请求,考虑到物业服务也存在令业主不满意之处,故对业主逾期缴纳的滞纳金部分适当抵扣物业公司应承担的服务瑕疵,调解中物业公司自愿放弃滞纳金的情况也比较普遍。

五是建议行政主管部门要加强对物业管理行业的规范化管理。对物业公司的设立资质,对从业人员条件等予以明确的规范。对物业公司实行随时抽查和定期年检的制度。根据考核情况,实行奖励和处罚并举的措施,以提升物业管理的服务层次。六是物业公司要恪守诚信,强化自律意识。物业管理企业要通过加强宣传和教育,转变物业管理人员的服务意识,树立市场意识和服务理念,增强物业管理队伍的整体素质,提高服务质量,切身为业主的利益考虑,提高协调和沟通能力,要靠服务取得业主信任。




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