打开法律职业人视野的好书——读谷辽海律师的《法治下的政府采购》/苏秋琳

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安徽省巢湖市人民政府


关于印发《巢湖市城市规划区经营性用地管理办法》的通知


各县、区人民政府，市政府各部门、各直属机构，中央、省属驻巢各单位，市开发区管委会：

《巢湖市城市规划区经营性用地管理办法》业经2009年7月29日市政府第53次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。







二〇〇九年十月十一日







巢湖市城市规划区经营性用地管理办法

第一章 总则

第一条 为优化土地资源配置，促进土地市场健康有序发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国城乡规划法》及相关法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市城市规划区范围内商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地出让、开发建设及监督管理，适用本办法。

第三条 经营性用地招标、拍卖、挂牌出让活动，应当遵守法律、法规的规定，遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第四条 市政府成立经营性用地管理委员会，市长任主任，常务副市长、分管副市长任副主任，市发展和改革、国土、建设、财政、监察、审计、房产、规划、招管、城投公司、土地储备中心等部门（单位）负责人及居巢区政府、市开发区管委会分管负责人为成员。经营性用地管理委员会原则上每半年召开一次会议，研究、解决经营性用地管理中的相关问题。



第二章 经营性用地出让计划制订

第五条 经营性用地出让实行计划管理。市国土资源部门应根据我市经济社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划、住房建设规划以及产业政策、市场供需情况等，于每年的1月中旬前会同市发展和改革、建设、房产、规划等部门及居巢区政府、市开发区管委会，共同制定市城市规划区本年度的经营性用地拟出让计划，经经营性用地管理委员会研究后，报市人民政府批准实施。

第六条 市城市规划区经营性用地计划中应统筹包括保障性住房用地面积。市建设和房产部门应当在每年年初分别拟定相关实施方案报市人民政府一并批准。

第七条 市土地储备中心根据经营性用地年度出让计划，会同市建设、房产和市城投公司等部门（单位）及居巢区政府、市开发区管委会，制定拟出让宗地的拆迁安置或征地报批计划，报市人民政府批准实施。



第三章 经营性用地出让

第八条 经营性用地实行“净地”出让、“净地”交付制度。

第九条 市发展和改革、国土、建设、财政、监察、审计、房产、税务、规划、招管、城投公司、土地储备中心等相关部门（单位）应当在各自职责范围内，共同做好经营性用地出让、开发建设、商品房销售、税费征收及监督管理工作。

（一）市土地储备中心负责会同居巢区政府、市开发区管委会，做好经营性用地拟出让地块的储备和前期开发整理工作，明确净地交付条件和交地时间。拟出让地块属存量建设用地的，必须权属清晰、四至清楚，先行收储并落实拆迁补偿事宜；属新增建设用地的，应会同居巢区政府、市开发区管委会先行办理土地征收审批、拆迁安置补偿等手续。

（二）市建设部门根据市国土资源部门的提请，会同市规划、房产、供电、供水、供气、通信等部门提供拟出让地块的水（给、排水）、电、气、通讯等公用基础设施配套的现状情况，并牵头协调迁移等事项。

（三）市规划部门根据批准的经营性用地年度出让计划，明确拟出让地块的规划设计条件。

（四）市国土资源部门负责综合各部门意见，拟定经营性用地出让方案，出让方案应包括出让地块的基本情况、出让要求、规划条件、开发建设时限和起始价或出让起叫价等内容。土地出让起始价或起叫价应在地价评估的基础上，结合市场情况考虑预期收益提出。出让方案报市人民政府批准后，按国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（第39号令）等规定的程序和要求在省市以上媒体发布出让公告，并组织出让。

第十条 经营性用地出让竞买保证金，不低于出让起始价总额的10%。出让成交后，竞买保证金自动转为土地出让金。

第十一条 土地出让成交后的出让金首付比例：成交价在1亿元以上的（含1亿元），不低于30%；成交价在1亿元以下的，不低于40%。

确因国家政策变化等重大影响，不能按期缴纳土地出让金的，应在约定期限届满前10日向市国土资源部门申请同意，其中单次欠缴500万元及以上的，应报经市人民政府批准。

第十二条 出让国有土地使用权时，需在开标、拍卖开始或挂牌截止前经集体决策确定标底或底价。研究确定标底或底价工作程序为：

（一）市政府常务副市长和分管副市长、分管秘书长、市国土资源部门以及居巢区政府或市开发区管委会负责人各1名（不少于3人，不多于6人），必须在招标拍卖开始或挂牌截止前1小时到达市招标采购交易中心指定地点，在市监察部门监督下研究确定标底或底价，由相关工作人员负责记录。标底和底价确定后，参加研究的人员在标底或底价存根上签字。底价单当场密封，由相关工作人员在市监察部门监督下，递交给出让活动现场的公证处公证员。

参加出让土地底价或标底研究的领导和工作人员必须关闭通讯工具，交现场监督人员集中保管，并在出让活动结束后方可离开现场。

（二）市监察部门负责对每次出让活动实施现场监督，及对标底或底价研究确定工作的监督和对开标、拍卖、挂牌过程的监督。

第十三条 受让人依照出让合同的约定缴清全部土地出让金，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让金的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让金缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。

第十四条 市国土资源部门、市土地储备中心和宗地受让人三方，按事先约定的交地条件、时间，签订《出让宗地移交书》。



第四章 经营性用地开发建设

第十五条 市国土资源部门应当及时将经营性用地出让宗地的基本情况和《国有建设用地使用权出让合同》约定的主要内容，向市财政、建设、税务、审计、房产和规划等部门通报。各相关部门应按规定的程序和要求，及时为经营性用地项目的建设办理相关手续。

第十六条 市建设、规划部门应当在受理项目建设单位按出让时规定的规划设计条件和相应规范要求编制的规划设计方案后，原则上在6个月内完成其项目规划设计方案的审批工作及办理相关手续。市建设、规划部门批准的规划设计方案应抄送市国土资源、房产部门。

第十七条 经营性用地项目应当按照出让时约定的规划容积率、土地用途以及其他规划设计条件开发建设，严格控制容积率等规划条件的调整，容积率经市规划委员会研究批准后，原则上不予调整；确需增加和调整规划容积率、土地用途或其他规划设计条件的，应当经市规划部门审查同意，按程序报批。经批准后，市规划部门及时向市国土资源部门通报。市国土资源部门根据调整后的规划容积率、土地用途或其他规划设计条件，核定补缴的土地出让金数额报市政府批准后，市国土资源部门与受让人签订出让合同变更协议或者重新签订出让合同，受让人补缴土地出让金后，办理土地变更登记。规划部门依据市国土资源部门出具的变更事项证明，核发建设工程规划许可证。

第十八条 调整容积率或其他规划条件补缴土地出让金的计算方法为：

（一）经批准增加容积率，距出让成交时间不满1年的，按出让成交时确定的每平方米建筑面积土地价格乘以增加的建筑面积计算，公式为：成交土地价格÷（土地面积×原容积率）×（土地面积×增加容积率）；经营性用地经批准增加容积率距出让成交时间超过1年的，应当经重新评定地价后补缴土地出让金，计算公式为：重新评定地价÷（土地面积×原容积率）×（土地面积×增加容积率）。

（二）经批准调整土地用途或建筑密度、绿地率等规划技术经济指标及其他规划条件的，应当对调整用途或规划技术经济指标后的土地重新评定价格，部分调整的，应对实际调整的部分土地重新评定价格，计算公式为：（重新评定地价-调整用途或其他规划条件前地价）×土地面积。

（三）容积率调整后增加的建筑面积达到或超过原总建筑面积30%或由非经营性用地调整为经营性用地的，以及享有优惠政策的特定开发建设项目用地，改变其土地出让时设定主体内容的，均应当解除土地出让合同，由市国土资源部门重新拟定出让方案报市人民政府批准后，再组织土地出让。



第五章 经营性用地监督管理

第十九条 市国土资源部门定期会同市财政、建设、审计、规划、房产和税务等部门，对已出让经营性用地的土地出让金和税费缴纳、开发建设、规划实施等土地出让合同（含变更协议）履约情况进行联合检查，检查情况及时报市人民政府并抄送市监察部门备案。项目建成后，根据土地出让合同（含变更协议）及项目规划验收表办理土地分割登记。

第二十条 市建设部门对出让地块的拆迁、项目建设进度和工程质量实施动态监管，按照各类建安工程规范的要求，保证项目建设工程质量达到规范标准，确保人民群众的生命财产安全。负责组织对项目建设情况的检查，市国土资源、房产、规划等部门应当参与项目检查。

第二十一条 市规划部门负责对项目建设规划内容实施全程动态监管，确保项目建设按规划用途和规划经济技术指标等规划条件要求实施建设。

第二十二条 市税务部门加强对房地产项目开发所涉及的相关税费动态监管，做好相关税费的征收工作。

第二十三条 市财政部门加强对土地出让和建设过程中的相关税费收缴情况的监管。土地出让金收入全额纳入财政预算管理，统一缴入国库，支出一律通过财政预算予以安排，实行“收支两条线”管理。

第二十四条 市审计部门负责对经营性用地所涉及的征地拆迁安置支出、土地出让金征收、相关税费征收等方面，适时进行审计和审计调查。

第二十五条 市监察部门加强对各行政主管部门及其工作人员，在经营性用地出让、开发建设等环节中依法行政情况的监督检查，并受理相关的投诉、举报。



第六章 法律责任

第二十六条 经营性用地应当以招标、拍卖、挂牌方式出让而擅自采用协议方式出让的，集体土地未经批准征用为国有土地而直接作为经营性用地出让的，擅自违规批准调整土地用途、容积率等土地使用条件的，依据监察部等三部委《违反土地管理规定行为处分办法》（第15号令）和《安徽省经营性国有土地使用权出让违法行为行政处分办法》追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的行政责任；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第二十七条 国家机关及其相关工作人员玩忽职守，不认真或不正确履行职责，致使经营性用地出让、开发建设、税费征收等工作不能按时实现，造成国家和竞得人（中标人）经济损失的，依据有关规定追究直接责任人和该机关负责人的行政责任和经济责任；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第二十八条 取得经营性用地使用权的竞得人（中标人）未按《国有建设用地使用权出让合同》约定的期限和条件，实施开发建设的，各相关部门应当依法和按照《国有建设用地使用权出让合同》的约定予以查处。

项目建设单位擅自违反规划、改变批准用途的，或擅自增加建筑面积、改变批准的容积率的，市规划部门会同市国土资源部门依法严肃查处。

第二十九条 完善土地市场准入监管，建立行业诚信管理制度。对采取恶意串通、围标串标、排斥竞争对手等不正当竞争行为的投标人、竞买人，一经查实，应记入不良信用档案，并向社会公示，3年内不得参加本市国有建设用地使用权的竞标和竞买活动。

建设单位不认真履行《国有建设用地使用权出让合同》，不能按时缴纳土地出让金、未经批准改变土地用途、违反规划设计条件进行项目建设或无故拖延建设时限的，必须经按相关法律、法规和规章进行处理后，方可参加国有建设用地使用权的竞标和竞买活动。



第七章 附则

第三十条 本办法自颁布之日起施行。2002年7月巢湖市人民政府颁布的《巢湖市市区经营性用地管理暂行办法》（巢政〔2002〕26号）和2002年8月巢湖市人民政府颁布的《关于进一步加强市区经营性用地管理的通知》（巢政〔2002〕27号）同时废止。


　　作为一名党员法官，对四种危险更应该有清醒的认识，并时刻提醒自己要坚决抵御四种危险。细细想来，这四种危险，我们其实时不时地会不同程度地存在过。在失败挫折、矛盾困难面前，是不是会打不起精神，这就是精神懈怠危险隐患；面对疑难复杂的新类型案件，是不是会感觉力不从心，模棱两可，无从下手，这就是能力不足的危险；在办案过程中，深入群众问家长里短很少，不愿深入调查，坐堂问案较多，有些案件办得社会效果不理想，这就是脱离群众的危险；面对灯红酒绿、物欲横流的社会生活，能否耐得住寂寞，守得住清贫，拒说情，拒吃请，拒送礼，坚守住公正廉洁底线，这就是消极腐败的危险。

如何才能抵御精神懈怠、能力不足、脱离群众、消极腐败这四种危险？笔者经分析思考，认为“四种危险”是共产党员先进性的对立面。共产党员要保持先进性，就必须克服和抵御“四种危险”；要抵御“四种危险”，首先必须从培养和保持共产党员的先进性入手，牢记宗旨，坚定信念，发扬传统，执法为民。笔者认为，时刻保持锐意进取是共产党人先进性的主要精神表现，只有坚持锐意进取，才能克服和抵御四种危险。

坚持锐意进取，就会保持昂扬向上、奋发有为的精神状态。面对法官的责任，党和人民的重托，就不敢有丝毫懈怠，不敢有精神滑坡，这样的法官骨子里有信念，血液里有精神，表情里有朝气。

坚持锐意进取，就会自觉加强学习，不断提高认识和处理复杂矛盾纠纷的能力。锐意进取的人面对新事物、新问题总会积极主动的强化自身能力，提高认识新事物，解决新问题的能力，树立终身学习的理念，不断克服一个又一个能力不足的危险。

坚持锐意进取，就会主动深入基层，紧紧依靠群众，积极争取群众的信任和支持，从群众中汲取源源不断的解决问题的动力，力促案结事了，使纠纷的解决取得法律效果与社会效果的统一。

坚持锐意进取，就会有一个清醒的政治头脑，时刻牢记法官的使命，面对复杂局面沉着应战，不畏难不退缩，面对各种消极腐败的诱惑，不会迷失方向，懂得权从何来、权该何用，谨慎地用好手中的审判权，为大局服务，为人民司法，公正廉洁地办好每一件案件。

北安市人民法院 安丽佳